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深圳樓市暖冬:一二手市場量價齊升

2019-12-13

12月,全國樓市寒風陣陣,北上廣“跌跌不休”,唯獨深圳暖意融融。 

這得益于年初至今不斷的利好政策。8月,深圳被列為中國特色社會主義先行示范區,11月豪宅稅標準調整放寬等,都成為深圳樓市“一枝獨秀”的理由。 

多重刺激疊加被壓抑多時的購房需求,一二手住宅市場熱度持續升溫,在年底更迎來了爆發。 

在剛剛過去的11月,深圳不僅出現豪宅、剛需“日光盤”,二手住宅成交也創下三年新高,加之新房供應量大增,12月市場也在繼續上揚。 

樓市和買房又成為深圳全民關注的話題,在哪里買房,要不要換房的討論在人群聚集的地方頻頻發生。 

深圳樓市,還將繼續熱多久? 

“翹尾”行情  

本以為樓市傳統的“金九銀十”已是高峰,深圳卻逆勢而動,在年末上演翹尾行情。 

這要追溯到雙十一。11月11日,深圳傳來重磅消息,大幅提高豪宅線標準征收增值稅:建筑面積144平以下、小區容積率高于1.0的住宅,滿兩年免征增值稅。 

減稅新政一出,第二天樓市便爆發了,二手房源紛紛跳漲,業主“坐地漲價”屢見不鮮。 

據深圳中原統計,11月,二手房成交突破8000套,環比上漲11.84%,同比上漲91.93%;其中寶安成交1985套,成為年內新高,也是下半年來成交最熱的區域,占全市成交總量的四分之一。 

價格方面,Q房網數據顯示,六大行政區全部價格上漲,南山區漲幅最大,均價達到9.2萬/平方米,去年到今年的漲幅高達21.05%;全市均價小幅上升至55499元/平。 

另據鏈家數據,寶中、碧海、前海是主要搶房片區,寶中的均價上半年還是7萬/平左右,現在已經跳漲到約9萬/平。 

對開發商而言,他們也迎來一個銷售窗口。11月以來,新房備案數據持續上漲,新盤扎堆上市,無論是豪宅還是剛需,多個項目開盤即售罄。 

深圳中原數據顯示,11月份深圳新房住宅供應速度明顯加快,供應量創三年來最高,全市共有22個項目批售13089套商品房,獲批套數接近10月份的3倍。

新房日光、售罄頻現。如前海豪宅招商領璽開盤,推456套,均價10.8萬/平,開盤當天即售罄;前海豪宅頤灣府開盤,推367套房,均價10.2萬/平,開盤僅4個半小時就賣掉322套,去化近九成。 

就連偏遠的光明新區,龍光玖龍臺二期線上開盤,均價4.8萬/平,裝修費另算,推750套,全部賣完。 

根據中原數據,11月新房住宅共成交3196套,環比上漲20.33%,同比上漲61.01%;成交面積32.97萬平方米,環比上漲20.33%,同比上漲61.01%。 

多位深圳開發商、業內人士認為,臨近年末政策相對寬松,最嚴調控已經過去,深圳放松豪宅線,佛山、中山松綁限購,都是這一寬松的表現。這給了市場很樂觀的預期。 

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對21世紀經濟報道記者表示,“新房市場方面,11月出現很多關注度很高的熱門樓盤,再加上臨近年關,開發商為完成年度銷售目標,定價方面更加接近市場預期,因此成交量非常好?!?nbsp; 

Q房網研究人士認為,2016年“3·25”緊縮周期以來,深圳住房需求積累,改善性住房需求積壓,隨著政策利好的釋放,全市新房成交將維持高位。 

暖冬持續  

在全國樓市蕭瑟的映襯下,深圳樓市可謂一枝獨秀。 

安居客房產研究院首席分析師張波認為,影響深圳樓市最主要的因素,是購房者對于區域的未來預期?!吧鉦誚衲耆榷忍嶸饗?,不但本地購房需求明顯提升,外來的投資性需求也在聚集,拉動商住類產品銷量也快速提升?!?nbsp; 

回望今年上半年,深圳樓市還一片風平浪靜,二手房價格不斷松動,新房市場也萎靡不振。 

5月份時,福田華僑城新天鵝堡三期開盤,布吉剛需盤景華·嶺莑推售415套,當天去化都不到五成,新盤入市普遍較為慘淡。 

下半年,深圳利好消息不斷。11月6日,又出臺利于粵港澳灣區人才在內地安居樂業的優惠政策,直接向港澳居民派發房票,在大灣區買房不限購。 

而在整個粵港澳大灣區,調控政策都有所松動。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,深圳本年度住宅市場成交暢旺,跟利好消息較多有很大的關聯,其他城市很難相比。 

她分析,“2月份粵港澳大灣區規劃出臺,8月份先行示范區的提出,以及11月非普通住宅標準的調整,這些都陸續刺激了二手房的成交行情?!?nbsp; 

不過,需要指出的是,深圳樓市的分化也越來越嚴重。雖然都受益于粵港澳大灣區戰略,但它的核心在前海,前海位于西部,所以深圳樓市的西部行情遠好于東部。東西兩邊相距不過20多公里,西部許多樓盤一開盤就可以秒光,有的還需要搖號,東部卻較難見到這種現象。 

分區域來看,目前與上半年相比,前海二手房均價從8萬/平漲到接近10萬/平,寶中均價從7萬漲到9萬/平,碧海從6萬漲到7萬/平。相對來說,鹽田區、大鵬新區漲幅較小。 

貝殼研究院數據顯示,2019年11月,深圳二手房掛牌均價為6.23萬元/平,同比漲幅約為1.59%,是四個一線城市唯一上漲的。 

值得注意的是,在市場變好的情況下,反價、撤盤等業主違約現象也開始出現,房產糾紛變多了。律師提醒購房者要注意二手房簽約風險。 

目前,深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周,深圳全市新房住宅共成交1006套,環比上漲19.48%;成交面積10.30萬平,環比上漲16.36%。預計到農歷春節前,新房市場仍將保持當前的活躍狀態。 

中國社科院財經戰略研究院報告預計,2020年重點城市住房市場總體先抑后穩,房價有望實現軟著陸,深圳則被預警“房價可能一般性上漲”。 

安居客房產研究院首席分析師張波認為,深圳未來的發展可能會超出預期,但今年房價整體上升過快,投機性需求顯現值得關注,“明年深圳房價如果依然處于明顯上漲通道,不排除會出臺相應的調控政策?!?

(來源:21世紀經濟報道)

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